Série mostra problemas e as soluções para regularizar imóveis
Ao mudar de nome, de estado civil ou até fazer uma obra em casa, notificar as alterações em um cartório de registro de imóveis é, muitas vezes, a última coisa que passa pela cabeça de um proprietário. Mas a ausência dessas chamadas averbações faz o imóvel cair na irregularidade e pode causar dor de cabeça na hora da venda. A saída, alertam os especialistas, é sempre se antecipar.
Averbação é o termo utilizado nos cartórios para o processo de anotar e formalizar as alterações que acontecem tanto no imóvel quanto nos dados do proprietário. Mas tecnicamente é diferente do registro. Quem explica isso é a Presidente da Associação dos Registradores de Imóveis da Bahia (Ariba-BA), Karoline Cabral. De acordo com ela, é a lei que vai determinar quais mudanças devem ser averbadas e quais devem ser registradas.
Na prática, para o dono do imóvel não há muita diferença no processo, mas como as alterações que ensejam registro são, no geral, maiores e mais relevantes, aquelas que necessitam de averbação acabam geralmente passando batido pelos proprietários.
“A lei dos registros tem muitas peculiaridades, principalmente no que diz respeito aos imóveis. De 299 artigos, quase metade é sobre imóveis. São muitas exigências, que não vêm da cabeça dos oficiais de registro. Eles estão apenas cumprindo a lei”, pontua a presidente da Ariba.
Segundo a presidente Karoline, a lei exige que os proprietários estejam perfeitamente qualificados na matrícula do imóvel. Por isso, mudança de sexo, alteração no nome, no estado civil e no regime de bens devem ser averbadas na matrícula do imóvel. Alterações nas características ou em informações que descrevam e localizem o imóvel também devem, destaca a presidente da Ariba, ser averbadas.
Os proprietários de imóveis na antiga Rua da Graça, por exemplo, devem ir ao cartório informar que o logradouro passou a se chamar Rua Luiz Martins Catharino. O mesmo acontece com aqueles donos de casas que, por algum motivo, mudaram de número ou donos de apartamentos em prédios que sofreram alteração na numeração e nomenclatura.
Com obras, as exigências são parecidas. O advogado especialista em direito imobiliário e assessor jurídico do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-BA), Wendell Leonardo, elenca casos de reconstrução, demolição, edificação, desmembramento e até loteamento de imóveis como situações em que é necessária a averbação.
“Essas averbações têm o propósito de manter um histórico claro e preciso das mudanças que ocorreram em relação ao imóvel ou ao proprietário ao longo do tempo”, afirma o advogado, que cita ainda contratos de locação com direito de preferência na venda do imóvel e cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade como casos que exigem averbação.
Segundo o advogado, é muito comum no mercado imobiliário pessoas que já quitaram o financiamento da casa própria há muitos anos, mas, por desconhecimento, nunca pediram o termo de quitação na instituição financeira e realizaram a averbação da conclusão do pagamento.
“Isso mantém o imóvel gravado com o ônus, inviabilizando a concretização de uma venda, por exemplo. Além dessa situação, é muito comum ainda a não averbação da alteração do estado civil. Se ocorrer uma situação como as relatadas, é importante que o proprietário providencie logo a averbação. E, caso se sinta mais confortável, busque a assessoria de um profissional especializado para a prática deste tão importante ato”, orienta.
Presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), Nilson Araújo conta que é muito comum, na hora de registrar a venda, os proprietários se depararem com a exigência de averbações. Isso pode atrasar ainda mais a transação e elevar os custos.
“Averbar as modificações não é tão caro, mas quando você junta com os custos com a escritura, com o ITIV (Imposto sobre a Transmissão de Intervivos) e outros gastos, os proprietários reclamam. Postergar as averbações pode gerar problema”, afirma.
Valor tabelado
O valor é tabelado por lei. A presidente da Ariba explica que o custo vai depender do tipo de averbação a ser feita no registro do imóvel. Aquelas que não incluem um valor agregado, como mudanças nos dados do proprietário e declaração de prioridade ao inquilino, têm a taxa fixa de R$ 88,84. Já as que têm algum valor embutido, como no caso das obras, o total a ser pago vai obedecer uma faixa de valores de acordo com o investimento da construção.
Algumas saem ainda com isenção. São aquelas mudanças oriundas de atos oficiais, como a mudança do número do imóvel ou do nome da rua. Mas nesse caso, explica a presidente da associação de cartórios da Bahia, é preciso que o proprietário apresente, além dos documentos do imóvel, o certificado desse ato oficial. A notícia boa para quem precisa comunicar mudanças em mais de uma informação é que não é preciso pagar por cada uma delas. “É por tipo de averbação e elas só podem ser duas: relacionadas ao bem ou ao proprietário”, explica a presidente da associação de cartórios.
Karoline alerta ainda que, como a averbação exige documentos, ela pode, muitas vezes, acabar atrasando o processo de venda. “Se a documentação estiver correta, é algo rápido. Mas no caso por exemplo de uma retificação administrativa, por que vai readequar descrições do terreno que foram feitas de forma muito precária, é preciso contratar um profissional para fazer a planta, um memorial descritivo e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Tudo isso pode levar tempo”, afirma.
Mas, além das dificuldades e do custo a mais na hora da venda, a não realização das averbações necessárias pode trazer outros prejuízos para o proprietário. O assessor jurídico do Creci-BA explica que essa situação trará insegurança jurídica para os donos e pode acabar desvalorizando o imóvel, já que os compradores podem tomar conhecimento dessa irregularidade.
Fonte: A Tarde